La odisea de los alquileres

Por Fernando Manrique
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Fotos: Daniel Idiarte.

El problema habitacional en Viedma es un tema serio que merece un tratamiento urgente.

La demanda es altísima, y como las leyes económicas así lo indican, la oferta impone las condiciones que desea sin demasiadas regulaciones.

Hoy ya un departamento de un ambiente en la capital de los rionegrinos parte de 8 mil pesos mensuales sin expensas incluidas, más el mes de depósito y en varios casos las comisiones inmobiliarias.

Los aumentos generalmente son semestrales en un 15 o hasta un 30 por ciento en algunos casos.

Al haber tanta necesidad, los eventuales locatarios cierran los ojos y pagan lo que pueden con tal de no perder el alquiler, pues si uno no pone la firma siempre habrá otro interesado.

A vuelo rasante, en consultas en la plataforma Facebook o en inmobiliarias, son decenas y decenas las personas que consultan a diario por un lugar para establecerse.

Una vez establecido, un locatario puede dejar hasta más de la mitad de su sueldo por un recibo de color amarillo que diga “Alquiler pagado”. Las cifras anuales de esos alquileres superan los 100 mil pesos como mínimo.
 

Ley de Alquileres

Actualmente, la regulación de los alquileres está basada en el Artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación y en nuestra provincia se contempla el ejercicio de la actividad de Martilleros y Corredores Públicos con la Ley 2051 sancionada en 1985.

Pero hoy se está debatiendo en el Senado de la Nación una Ley de Alquileres que ya tuvo su media sanción en la cámara alta en 2016, luego contó con un dictamen favorable en Diputados y perdió estado parlamentario por su dilatación.

La norma fue impulsada por el Frente Nacional de Inquilinos y la senadora peronista Silvina García Larraburru y hay una gran controversia en torno a su letra.
La propia parlamentaria expresó que la iniciativa busca “mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional y evitar abusos. Se pretende dar respuesta a la inflación que afecta de forma ascendente a todos los inquilinos”.

“Las familias viven en constantes mudanzas, por eso se viene planteando un plazo de contrato mínimo de tres años siguiendo la tendencia mundial, y un índice de actualización anual que sea ecuánime y brinde estabilidad”, agregó.

Los ejes centrales son que los incrementos sean considerados con el factor salarios, que los contratos se extiendan a tres años y que los depósitos sean solo de un mes aunque éste último punto se da en la práctica.

La palabra del sector inmobiliario

El Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Primera Circunscripción, Febo Capponi, dialogó con Noticias y dijo que en materia de locaciones las unidades de un ambiente en el mercado de nuestra ciudad oscilan entre 8 y 11 mil pesos y, una vivienda de dos dormitorios entre 15 y 17 mil pesos.

Al respecto, comentó que esos valores “no surgen de una imposición de nuestro sector, sino de la realidad que paga el mercado”.

En torno a la polémica del cobro de comisiones u honorarios, Capponi señaló: “Lo especial que tiene nuestra profesión es brindar a ambas partes el servicio de asesoramiento de valores e intermediación en la negociación, siendo un nexo de vinculación por las comisiones o encargos que recibimos de una y otra parte. No quiere decir que las partes estén obligadas a contratar nuestros servicios y que todas las operaciones tienen que pasar por nuestras manos, en absoluto; ese es un derecho constitucional por el cual cada ciudadano puede disponer libremente de sus bienes”.

Capponi completó que en ese esquema el profesional informa previamente de sus honorarios y de no mediar un acuerdo pueden no contratar los servicios.

Puntualmente, sobre la Ley de Alquileres que está en boga, marcó: “Es bajísimo el índice de conflictividad de juicios ejecutivos o desalojos por falta de pago en locaciones de viviendas. Podemos afirmar que en nuestras oficinas los inquilinos son buenos cumplidores. Respecto de los índices de actualización, actualmente no hay ninguna ley que establezca un índice oficial o interés directo a los alquileres. Esto surge del acuerdo de partes sobre cómo escalonar el precio total del contrato. Generalmente el escalonamiento oscila entre los seis y doce meses. En el interior del país está unificada la variación anual que oscila en el 30 por ciento, y cada seis meses entre el 13 y el 15 por ciento; esos son los rangos que actualmente marca el mercado”.

Según Capponi con la Ley que está en el Senado los porcentajes serán evaluados “mediante un mix, que en un principio era el UVA y luego el Índice de Precios al Consumidor con el Coeficiente de Variación Salarial, en este contexto económico-social a nuestro entender terminará siendo contraproducente para el locatario” por una base de inflación interanual del 51 por ciento y un índice general del C.V.S. cercano al 30 por ciento”.

Sobre las extensiones de contratos, reveló que no hay oposición de los Martilleros y Corredores “aunque somos cautos por la duda que generaría la aplicación de índices relacionados con la inflación que terminen perjudicando al inquilino, siendo que en este contexto inflacionario la ampliación del plazo a tres años incorporará mayor escalonamiento”.

A la vez que pidió “desmitificar la profesión de martillero y corredor público vinculándolo solo a defender a una de las partes del contrato. Su obligación es de asesorar correctamente a cada una de las partes y velar por sus intereses en una justa negociación”.

Quejas de los inquilinos

Roberto Díaz, representante de la Unión de Inquilinos de Río Negro se refirió a las comisiones cobradas por las inmobiliarias y sostuvo: “La están cobrando de manera ilegal. Nosotros tenemos la Ley Provincial 2051 que en el artículo 27 inciso G, que está en el Digesto de la Legislatura y no lo estoy inventando yo, dice claramente que la comisión inmobiliaria la paga el propietario de la vivienda y no el inquilino. Están cometiendo un acto ilegal y se están llevando entre 150 y 300 millones de pesos mensuales de manera ilegal del bolsillo de los inquilinos”.

Lamentó en el mismo orden que quien alquila “está a merced del mercado inmobiliario porque como hoy tenemos más demanda que oferta y las inmobiliarias manejan el 73 por ciento del mercado de alquileres la verdad es que es muy difícil. Te dicen ‘Andá a alquilar a otro lado y ¿qué haces?’ El inquilino que necesita alquilar, que necesita un lugar para vivir, queda a merced de las condiciones que le impone las inmobiliarias e incluso más allá de la legalidad. Por eso, después termina pagando la comisión inmobiliaria porque vos tenés que alquilar un lugar de emergencia”.

Díaz remarcó que los aumentos con la norma en tránsito cambia la actual ecuación que hoy se da con el dólar y “lo que digan las inmobiliarias que aumenta una propiedad en dólares, entonces los contratos están atados a la devaluación del peso y cada vez es más difícil que vos puedas sostener la renovación de los contratos que aumentan entre un 35 y un 65 por ciento y tenés paritarias que son del 22 por ciento con un inflación que está en el 45 por ciento”.

“Lo que decimos es que la lógica para aumentar los alquileres tiene que ser un promedio entre lo que diga el INDEC que aumentó el costo de vida y las paritarias, de esa forma van a haber aumentos para los propietarios pero van a ser aumentos proporcionales al salario. El inquilino va a poder pagar y de esa forma se va a poner un piso y un techo a los aumentos”, recalcó.

Sobre la postura de las inmobiliarias, expuso: “Obviamente ellos quieren meter miedo porque hoy los alquileres están por encima de la inflación, los aumentos de los alquileres actualmente están por encima de la inflación, así que ya que sea en función de la inflación para nosotros sería una victoria”.

Mencionó que el 38 por ciento de los contratos de alquileres en Río Negro son rescindidos, lo cual ubica a nuestra provincia como la segunda con mayores rescisiones luego de la provincia de Buenos Aires con toda la densidad poblacional que ésta última ocupa y “hoy el 51 por ciento de los salarios se destinan sólo al pago del alquiler en promedio”.

“En Río Negro hoy tenemos 165 mil inquilinos, el 25 por ciento de cada ciudad alquila y hoy tenemos una demanda que está muy por encima de la oferta. Si vos no regulas el precio del alquiler va a seguir siendo un negocio especulativo, sobre todo en las inmobiliarias, y así nunca se va a poder resolver el acceso digno a una vivienda”, cerró.

En síntesis, la problemática habitacional en Viedma no es ajena a lo que pasa a nivel nacional y provincial. Bienvenidas sean las acciones que le pongan un freno a los abusos de los oferentes de alquileres y que hayan reglas claras.

En un país donde estamos acostumbrados a que no existan condiciones claras, es necesario que empecemos con los problemas diarios que padece un grueso de nuestra problema, por caso los alquileres.