Cómo está el mercado inmobiliario en la Patagonia y el país
El mercado inmobiliario de campos en el país está marcado por el rumbo político y las especulaciones de los inversores. El Ingeniero Agronómo, Juan José Madero, director de División de Campos LJ Ramos Brokers Inmobiliarios y expresidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), dialogó con NoticiasNet sobre el trasfondo de lo que siempre se ve, el valor monetario.
En este sentido, se refirió a la Patagonia y expuso: “Está dividida por tres grandes grupos, uno es la estepa patagónica que es la de mayor superficie, con su parte de ribera contra el océano que tiene una cuestión climática e hídrica distinta, pero entra dentro de ese ambiente. Es el más limitado, el menos desarrollado y hay muchos campos abandonados, donde prácticamente no se hacen operaciones. Después está la parte contra la cordillera, con bosques y tiene un componente más recreativo y turístico, obviamente también es productivo con sus frutas finas y es un mercado que tiene atractivo para los extranjeros. Y luego vienen los oasis de los valles de los ríos, principalmente del río Negro y allí se desarrollan las chacras y las fincas de frutales”.
Además, expuso que en los valles “entramos a una zona más de nicho y es extrapolable a las zonas de oasis de cordillera de Mendoza, San Juan y Catamarca, donde todo depende del riego. Hay una inversión importante por la producción intensiva de la tierra, con los plurianuales. Ese tipo de mercado está muy atrancado y es muy selectivo".
"En el valle de Río Negro sí hay una transformación interesante, donde las tierras que tienen acceso al agua para regar se están avanzando con los cultivos bajo riego, como maíces, trigos y con resultados interesante en materia verde para la alimentación de hacienda y ya son cultivos convencionales, semestrales y están en desarrollo. Se están haciendo operaciones en esas tierras que tienen una agricultura más para alimentar a la ganadería”, amplió.
Respecto de lo que es la oferta, consideró: “La inmensa mayoría de los campos que se ofrecen en venta vienen de los ciclos familiares cumplidos, donde no hay quién continúe con la gestión. También hay otros más estratégicos, que cambian de zona, pero la mayoría toma la decisión sin estar necesitados, están esperando el momento óptimo para vender. La demanda principalmente está en un perfil de productor, que sigue creciendo y apostando, hay un perfil mixto con inversores que vienen de otra actividad original que continúan y siguen creciendo con su escala productiva. Y después está el que quiere incursionar y refugiar capital, la tierra siempre subió, con sus idas y vueltas".
"Hay valores recuperados con un reacomodamiento pendiente de los campos ganaderos y después en la inversión en tierra se mira mucho al escenario político, porque determina políticas hacia la producción que hacen más o menos atractiva la inversión. Este gobierno ha declamado en todas sus oportunidades que se extiende la producción y de favorecer al sector. Algunas cosas están pasando a cuenta gotas, pero todavía hay tres grandes asignaturas pendientes, una es la eliminación de las retenciones, la otra es el alivio fiscal y que afloje la presión impositiva que se come grandes ganancias del sector, y la tercera es el cepo que sigue estando, lo levantaron para las personas físicas, pero las personas jurídicas continúan con el cepo y eso traba a las operaciones".
Por otro lado, habló sobre la extranjerización de tierras. Al respecto, detalló: "Hoy Argentina volvió a estar en la agenda de inversores internacionales y hay consultas de extranjeros para invertir en producción. Hay tenemos una cuestión que es un poco ideológica y estigmatizadas, que es la visión del extranjero como alguien que viene a robarse la tierra y el agua, pero el extranjero produce acá, contrata a la gente de acá, utiliza insumos de acá, y liquidan todo acá, con tributos acá. Después el problema es poder girar los dividendos, que es el principal freno que hay con el cepo. Se ha demonizado al extranjero y la realidad es otra. En este momento, hay un proyecto de ley para modificar esa cuestión y hay una expectativa para que prospera hacia algo más racional y productivista. De cumplirse, quizás se dinamice el mercado, sobre todo el de la Patagonia que está muy frenado”.
“El inversor extranjero siempre es importante en la Patagonia, el grado de extranjerización de tierras en Argentina es bajo y la ley que aún está vigente habla de un 15 por ciento de tierras rurales como tope, incluyendo a las mineras que son grandes superficies. La realidad es que no llega ni al 6 por ciento y las provincias más ricas para producción agropecuaria, que es la Pampa húmeda con Buenos Aires, Santa Fe, Córdoba y Entre Ríos, tienen el más bajo nivel de extranjerización. Las más altas son las provincias que tienen un perfil minero o forestal, es un fantasma al que hay que sacarle un poco la careta, ser más pragmáticos y ver cómo evoluciona esa modificación de proyecto de ley", agregó.
El escenario nacional
En relación a un informe de marzo de 2026 de la CAIR, las ventas inmobiliarias rurales bajaron 1,73 puntos de acuerdo al índice de febrero, se ubicó 8,41 puntos por debajo de los valores de cierre de 2025, la coyuntura política interna y las dudas sobre el rumbo económico impactaron en el ritmo de la actividad y además hubo una influencia negativa por el contexto internacional, con la guerra en oriente y la volatilidad en combustibles y fertilizantes, que también influyó en la toma de decisiones.
Madero abordó lo que pasó en los últimos años con el mileismo y detalló: "Para hacer un poco de historia, con el cambio del gobierno veníamos de un mercado totalmente frenado, había una importante oferta de campos en general y una demanda muy fría y cautelosa por la coyuntura y el perfil del gobierno anterior. Aunque el inversor sabía que el precio de la tierra en Argentina estaba retrasado, justamente por esa coyuntura, la evolución de los valores de los campos en países vecinos como Uruguay, Brasil y Paraguay subió y acá se mantenía sin modificaciones. Había una medida de que un nuevo gobierno fuera más racional para el sector productivo, justamente en el año de la elección de 2023, con la expectativa de un cambio de gobierno y con una mejora hacia el sector, comenzó a activar el ritmo de consultas, sin pasar de eso. Desde ahí, cualquier signo que viniera iba a mejorar en algo la inversión en producción. Después del triunfo de Milei, que fue sorprendente y disruptivo, se pasó un primer período de fin de año y de verano y en 2024 se empezaron a activar los inversores para buscar campos".
En esta línea, remarcó: "En este mercado, siempre hay demanda por los campos agrícolas de mejor calidad, léase zona núcleo, norte de Buenos Aires, sur de Santa Fe y este de Córdoba, que son las tierras que son las últimas que bajan de precio y las primeras que recuperan cuando hay movimiento de precios. Esa recuperación empezó a darse postpandemia, en la zona núcleo había tocado un piso de 12.500 y 13.000 dólares. A fuerza de la firmeza de los alquileres que estaban muy demandados, el resultado operativo para el propietario era muy bueno y ese valor de la tierra empezó a recuperar de a poco, en 15.000 y 16.000 dólares y hoy está en un plafón del orden de 20.000 dólares por hectárea. Al inversor le está costando convalidar y el propietario está muy firme en eso y hasta incluso con ganas de pedir un poco más, por lo que hoy ese tipo de tierras, de clase 1, está en esa banda".
Por su parte, describió: "El resto de los campos tiene una dinámica distinta, se aleja de esa condición ideal y tiene menos intensidad. Los campos agrícolas de segunda, los mixtos y los ganaderos. Después están los extras pampeanos, estos son dos grandes grupos de campos que tiene el país. En el segundo semestre de 2024, el inversor que ya había empezado a ir y a ver, empezó a concretar operaciones. Esto continuó en 2025, que, si bien hubo elecciones de medio término con un escenario político bastante virulento, se sabía que el gobierno iba a salir fortalecido sencillamente porque no tenía casi presencia en la Cámara y cualquier resultado iba a fortalecer su presencia. El resultado fue muy alentador para el gobierno, mejoró tanto su presencia en la Cámara y empezó a manejar más la agenda. Eso mantuvo el nivel de interés de los inversores para concretar negocios y comenzó a darse una situación inversa, empezaron a faltar campos agrícolas de calidad y hoy no hay ofrecidos en Clase 1".
"Hay mucha demanda por los campos agrícolas de calidad, tiene un precio tarifado, pero falta oferta. Y si vamos a los campos mixtos o ganaderos, hay ofertas, los mixtos traccionados por su actividad agrícola han recuperado valor, tienen su demanda, pero el inversor tiene con qué comparar y está selectivo. Una cuestión que afectó a este tipo de campos ha sido el tema climático, con períodos con excesos de lluvia en el último trimestre del año pasado. Esto complicó el acceso a campos, sobre todo en el noroeste de Buenos Aires, por exceso hídrico", puntualizó.
Respecto a los campos ganaderos, manifestó: “Hay una demanda activa que antes no estaba y ahí está pasando algo, que todavía no termina de decantar, está desarbitrada. Justamente, en este último tiempo el valor de la hacienda ha subido mucho, la relación de vaca y tierra ha sido muy favorable, que con menos vacas compro más tierra, y entonces los alquileres firmes con un valor de novillo alto tiene un ingreso bueno para el propietario. Esto genera una tensión a que suban los valores, por el resultado operativo de los alquileres. Hay tres maneras de corregir esto, que suba la tierra, que baje la hacienda o que suba un poco el valor de la tierra y que baje un poco el valor de la hacienda. Hoy hay retracción para que salgan al mercado los que tienen campos ganaderos, quieren esperar el mejor momento, e incluso hay campos que hoy se están pidiendo a un valor que los inversores no convalidan".
"Cuando uno compra un campo ganadero no solamente compra la tierra, sino que después tiene que comprar la hacienda para poblarla, entonces por ahí compra la tierra a un valor que parece accesible pero la hacienda está muy alta y la inversión es total. Además, el giro de la plata de un campo ganadero es mucho más largo que en un campo agrícola, en el agrícola son seis meses entre siembra y cosecha, y en el ganadero el ciclo con los novillos dura tres años. Esto es extrapolable al resto de las regiones ganaderas del país. En los campos agrícolas tenemos un valor de 20.000 dólares por hectárea en la zona núcleo, 12.000 o 13.000 dólares en el sudeste de Buenos Aires, 5.000 dólares en la zona este de Santiago del Estero y así sucesivamente distintas zonas", cerró.