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Un análisis inmobiliario

Un análisis inmobiliario

 

Hasta el domingo a las seis de la tarde, tenemos prohibida la actualidad política. Dicho esto, intentaremos desarrollar un tema siempre interesante para los argentinos en general y para los viedmenses en particular. El sector inmobiliario. Dentro de dos días volveremos a la actualidad económica y política, luego de una elección de importante para el futuro de los rionegrinos y profundamente imbricada con el ordenamiento interno de las alianzas y los partidos políticos.

 

En la Argentina, y más luego la brutal corrección cambiaria de 2018, la distancia entre los salarios y las propiedades es muy grande. Hoy con un salario medio argentino alcanza, según estudios de la cámara del sector, para adquirir menos del 30% de un metro cuadrado dentro del área metropolitana. Se suma a esto que aún si los precios se corrigieran a la baja, el acceso al crédito es tan bajo para el sector que no necesariamente decantaría en un aumento del acceso a las propiedades de los inmuebles.


Estamos ante una tormenta perfecta donde los asalariados se ven perjudicados por diversos factores. Un precio de los inmuebles muy elevado, una gran volatilidad de la economía y además un nivel de acceso al crédito por lo menos, magro. Es decir que las razones de este descalce, por llamarlo de alguna manera, entre precios de inmuebles y la capacidad de adquirirlos tiene diversas razones. Desde la escasa cantidad de créditos hipotecarios, hasta la aversión al riesgo de los dueños que inflan los precios.


Comencemos por el tema del precio de la vivienda y su escisión con los niveles de ingreso de los argentinos. El precio de los inmuebles está dolarizado y no tiene una relación directa con sus demandantes: los asalariados. Esto responde a diversas causales.


Por un lado, el inmueble se ha convertido con el tiempo y frente a las crisis en un depósito de valor para muchos argentinos. La falta de herramientas financieras no solamente es sufrida por los eventuales compradores, sino que muchos dueños de propiedades suplen la necesidad de resguardar sus ahorros con las mismas.


De por sí, quien toma al inmueble como un depósito de valor, cree que está dolarizando sus pesos cuando compra el mismo. Esto genera una resistencia a la venta por debajo de cierto umbral de pérdida. Veremos cómo esto, sumado a otros factores, influye en la percepción que el dueño tiene sobre su activo y las condiciones que pretende para desprenderse de él. Y cómo esto influye en el precio.


A su vez, la falta de acceso al crédito lleva a que se haya generado con el tiempo un mercado de pocos oferentes, que a su vez toman decisiones que si bien a priori los perjudican tienen una tendencia a retener las propiedades a pérdida antes que venderlas a un nivel por debajo de su umbral de pérdida soportable, terminan siendo beneficiados por su propio defecto.


La baja cantidad de dueños, que a su vez son reticentes a vender por debajo del precio que creen justo para su inmueble, alimenta un nivel de precios ficticio que nada tiene que ver con un mercado sano. Al no vender a la baja, sostienen el precio. Un ejemplo de esto es el piso histórico en el que se encuentra la rentabilidad de los inmuebles, por debajo del 2%. La renta neta que percibe un propietario pasó del 2,56% al 1,78% en el último año, la menor desde 1980.


Será realmente baja rentabilidad, o será que los valores de los inmuebles están artificialmente altos. Inflados. Será que un bien que genera ingresos en pesos y ligados a los niveles salariales de los eventuales inquilinos, no puede ser tratado como uno que genera commoditties.


En segundo término, qué decir de la volatilidad económica de la Argentina. En los últimos 30 años, entre las sucesivas crisis y sus soluciones, hemos destruido el ahorro privado, precarizado el acceso al crédito y eliminado el mercado doméstico de herramientas financieras. Además de dolarizar las inversiones a plazo en muchas de sus versiones.


En tercer término, tenemos el problema del acceso al crédito. La Argentina, muy lejos de los números regionales, cuenta con número de créditos hipotecarios que representan el 6% del PBI, mientras que en países como Chile llega al 36%. Nuestra clase media, factor naturalmente demandante y dinamizador del mercado de la vivienda se encuentra excluida.


Aquí están las reales condicionantes del acceso a la propiedad de los asalariados. En la destrucción sistemática por parte del Estado de los ahorros de sus ciudadanos, destruyendo los medios para que existan ahorros en pesos, crédito hipotecario y el mercado inmobiliario pierda sus distorsiones. Nadie compra una casa en efectivo, o con ahorros. Hay que recomponer la confianza y el crédito.


Esto, por muchos motivos, se relaciona con el primer punto que desarrollamos, ya que hace que se sostenga en el tiempo esta cartelización natural del mercado argentino y sus fallas. Lo mejor para el mercado inmobiliario, lo más sano y lo que redundaría en mejores decisiones económicas de sus sujetos, eventuales compradores y vendedores, sería un mercado con menos distorsiones. Sea que se hayan generado naturalmente o no. 

 

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Créditos: WEB

 

Hasta el domingo a las seis de la tarde, tenemos prohibida la actualidad política. Dicho esto, intentaremos desarrollar un tema siempre interesante para los argentinos en general y para los viedmenses en particular. El sector inmobiliario. Dentro de dos días volveremos a la actualidad económica y política, luego de una elección de importante para el futuro de los rionegrinos y profundamente imbricada con el ordenamiento interno de las alianzas y los partidos políticos.

 

En la Argentina, y más luego la brutal corrección cambiaria de 2018, la distancia entre los salarios y las propiedades es muy grande. Hoy con un salario medio argentino alcanza, según estudios de la cámara del sector, para adquirir menos del 30% de un metro cuadrado dentro del área metropolitana. Se suma a esto que aún si los precios se corrigieran a la baja, el acceso al crédito es tan bajo para el sector que no necesariamente decantaría en un aumento del acceso a las propiedades de los inmuebles.


Estamos ante una tormenta perfecta donde los asalariados se ven perjudicados por diversos factores. Un precio de los inmuebles muy elevado, una gran volatilidad de la economía y además un nivel de acceso al crédito por lo menos, magro. Es decir que las razones de este descalce, por llamarlo de alguna manera, entre precios de inmuebles y la capacidad de adquirirlos tiene diversas razones. Desde la escasa cantidad de créditos hipotecarios, hasta la aversión al riesgo de los dueños que inflan los precios.


Comencemos por el tema del precio de la vivienda y su escisión con los niveles de ingreso de los argentinos. El precio de los inmuebles está dolarizado y no tiene una relación directa con sus demandantes: los asalariados. Esto responde a diversas causales.


Por un lado, el inmueble se ha convertido con el tiempo y frente a las crisis en un depósito de valor para muchos argentinos. La falta de herramientas financieras no solamente es sufrida por los eventuales compradores, sino que muchos dueños de propiedades suplen la necesidad de resguardar sus ahorros con las mismas.


De por sí, quien toma al inmueble como un depósito de valor, cree que está dolarizando sus pesos cuando compra el mismo. Esto genera una resistencia a la venta por debajo de cierto umbral de pérdida. Veremos cómo esto, sumado a otros factores, influye en la percepción que el dueño tiene sobre su activo y las condiciones que pretende para desprenderse de él. Y cómo esto influye en el precio.


A su vez, la falta de acceso al crédito lleva a que se haya generado con el tiempo un mercado de pocos oferentes, que a su vez toman decisiones que si bien a priori los perjudican tienen una tendencia a retener las propiedades a pérdida antes que venderlas a un nivel por debajo de su umbral de pérdida soportable, terminan siendo beneficiados por su propio defecto.


La baja cantidad de dueños, que a su vez son reticentes a vender por debajo del precio que creen justo para su inmueble, alimenta un nivel de precios ficticio que nada tiene que ver con un mercado sano. Al no vender a la baja, sostienen el precio. Un ejemplo de esto es el piso histórico en el que se encuentra la rentabilidad de los inmuebles, por debajo del 2%. La renta neta que percibe un propietario pasó del 2,56% al 1,78% en el último año, la menor desde 1980.


Será realmente baja rentabilidad, o será que los valores de los inmuebles están artificialmente altos. Inflados. Será que un bien que genera ingresos en pesos y ligados a los niveles salariales de los eventuales inquilinos, no puede ser tratado como uno que genera commoditties.


En segundo término, qué decir de la volatilidad económica de la Argentina. En los últimos 30 años, entre las sucesivas crisis y sus soluciones, hemos destruido el ahorro privado, precarizado el acceso al crédito y eliminado el mercado doméstico de herramientas financieras. Además de dolarizar las inversiones a plazo en muchas de sus versiones.


En tercer término, tenemos el problema del acceso al crédito. La Argentina, muy lejos de los números regionales, cuenta con número de créditos hipotecarios que representan el 6% del PBI, mientras que en países como Chile llega al 36%. Nuestra clase media, factor naturalmente demandante y dinamizador del mercado de la vivienda se encuentra excluida.


Aquí están las reales condicionantes del acceso a la propiedad de los asalariados. En la destrucción sistemática por parte del Estado de los ahorros de sus ciudadanos, destruyendo los medios para que existan ahorros en pesos, crédito hipotecario y el mercado inmobiliario pierda sus distorsiones. Nadie compra una casa en efectivo, o con ahorros. Hay que recomponer la confianza y el crédito.


Esto, por muchos motivos, se relaciona con el primer punto que desarrollamos, ya que hace que se sostenga en el tiempo esta cartelización natural del mercado argentino y sus fallas. Lo mejor para el mercado inmobiliario, lo más sano y lo que redundaría en mejores decisiones económicas de sus sujetos, eventuales compradores y vendedores, sería un mercado con menos distorsiones. Sea que se hayan generado naturalmente o no. 

 

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