Compró un campo en Bariloche y denunció que el administrador firmó un alquiler a 20 años sin su conocimiento
Hace 20 años, un estadounidense compró 223 hectáreas de campo en Bariloche gracias a un negocio que le propusieron desde una inmobiliaria. Ocurre que el inmueble contaba con recursos forestales y mineros. Todo venía bien hasta que el hijo del administrador se hizo cargo y allí todo comenzó a cambiar.
Según expresó el demandante, en esa época “la relación se empezó a enrarecer por una conducta irresponsable en relación a la rendición de gastos”. Cuando la situación se volvió insostenible el hombre revocó el poder de administración otorgado. Nombró a otro administrador y comenzó con algunas tareas de mantenimiento y alambrado.
Sin embargo, tras una serie de incidentes, advirtió que una parte de la propiedad había sido alquilada para su uso como cantera. Según la presentación judicial que realizó el propietario, en esas circunstancias aparece un contrato de arrendamiento fechado un año antes de la revocatoria del poder que tenía la inmobiliaria. Estaba celebrado entre el anterior administrador y quienes explotaban la cantera.
Se conoció que era un arrendamiento a 20 años y como contraprestación debían mejorar el predio. Ante esto, el ciudadano estadounidense inició un proceso judicial para pedir la inoponibilidad del contrato. Esa figura jurídica implica que el acuerdo sólo sea válido entre las partes que lo suscribieron pero que no puede afectar a terceros.
La inmobiliaria, a pesar de tener el poder de administración, no podía suscribir ese contrato de explotación sin el consentimiento del dueño. En la presentación, el demandante argumentó que “nunca autorizó la suscripción de dicho contrato, denunciando que la fecha del contrato en cuestión fue antedatada para simular que se firmó durante la vigencia del poder de administración”.
El fallo
Tras analizar la prueba, el juez afirmó que “no se ha acreditado que la fecha del contrato haya sido antedatada”. Sin embargo, indicó que sí se ha configurado un exceso de funciones por parte del mandatario respecto de las facultades otorgadas por el mandante.
El juez entendió que el hombre de la inmobiliaria estaba facultado para celebrar el contrato de arrendamiento pero que no tenía facultades para pactar la modalidad de pago que acordó: es decir, la compensación mediante mejoras. En el poder especial no se facultó en ningún momento al administrador a recibir pagos de esa naturaleza.
De esta manera, el magistrado declaró la inoponibilidad del contrato por haber actuado el mandatario en exceso de los límites del mandato.